由于毗邻北京市房山区，河北省涿州市码头镇东京都高尔夫花园别墅小区（以下简称“东京都小区”）吸引了大量北京中产入住，是一个典型的“候鸟家园”。但2023年夏天的一场洪水，让小区的另一面暴露出来——小区被淹，灾后各项修复重建进展缓慢；由于洪水冲垮了小区围墙，小区频频失窃。

　　为解决这些问题，业主们试图成立业主大会与业委会，直到这时，他们才发现，十几年来，自己的家园竟一直是个“三不管”小区，行政管理权属不清，也一直没有街道办、居委会。根据国家相关规定，业委会因此也无法成立。

　　京广高铁驶出北京后，第一个经过的地方，就是涿州市码头镇，这里与房山区琉璃河镇接壤。东京都小区有多个名字，备案名字叫京都影视城花园，分为北区（一期）、南区（二期），对外宣传时称GAV高尔夫会员别墅、丹佛尔湾。许多居民亲切称之为“湾子”。

　　吸引业主们来此买房的最重要原因是，这里“靠近北京”。一位业主说，“我从北京的小区开车去单位是50分钟，回湾子也是50分钟，很方便。”

　　比起北京狭小又昂贵的房子，这里的环境让作家顾平很满意。2018年他到这里买了二手房，平时安静写作，几位邻居是曾获过茅盾文学奖、鲁迅文学奖的作家，还有大学文科教授，彼此间相熟，可以随时聚会交流。

　　但在2023年“7·31”洪灾后，高尔夫球场的多段院墙被冲垮，至今没有维修，物业公司只用一些绿色的薄铁皮堵上，还有一些使用铁网阻隔。小区的许多监控设备已经坏了几年，院墙上原来设置的防盗电网也已损坏。盗贼可以轻易越过围墙，穿过高尔夫球场，趟过结冰的河，在别墅区内大展手脚。

　　2023年12月30日周六上午，有业主在群里发了一些照片和视频，称家中被盗。年末最后两天，回到家中的十几名业主陆续发现家中被盗。业主们这才回想起来，早在2023年8月底，小区就发生了第一起被盗案。

　　2024年1月8日晚上10点多，4名正准备作案的盗贼被蹲点的警方抓获。业主杜宁静说，“有一个朋友跟物业关系很好。他从物业那里得到的确切数字是，共有37户被盗。”但南方周末记者以业主身份向码头镇派出所一位民警求证时，对方表示，不清楚盗窃案件的数量。派出所抓获4名盗贼后，已将案件移交给涿州市公安局刑警大队。

　　金波在2008年买了东京都的小别墅，给父母和姐姐住。小区每年收取物业费的总额有500万，但服务质量越来越差，且每年的物业费花费情况从未公示过，“水灾之后，服务质量下降到很糟糕的地步。”

　　小区建成至今，一直使用自采井用水和变压器转换电，水电一直没有市政化。“7·31”洪水让当时整个涿州都断水断电，但涿州市主城区在8月8日就恢复供电，而东京都小区直到10月才恢复通电和供水，距离水灾过去了60天。

　　杜宁静说，一个老人早已卖掉东北的房子，这里是他唯一的住所。洪水后，他只得在镇上的澡堂里住了一段时间。

　　当业主们催促小区维修时，却发现困难重重。一些业主决定推动成立业主大会、业委会。业主们这才发现，从2005年开盘至今的近20年里，东京都小区是一个“三不管”的小区。

　　在涿州，有两个“京都高尔夫球场”。最早的涿州京都高尔夫俱乐部有限公司成立于1992年，位于涿州市区西侧。2002年，涿州东京都高尔夫俱乐部有限公司公司成立，位于涿州市东北方向码头镇。2003年，涿州京都房地产开发有限公司（简称“京都房地产公司”）成立，在东京都球场地块范围内开发了别墅小区，公司实控人为贾瑞泽。工商登记信息显示，三者的历史法人、股东和高管多有重叠。

　　时间顺序上，先有球场后有别墅小区；空间范围上，别墅住宅区只是球场内的一部分，二者被一条人工河隔开。

　　2005年至2008年，业主陆续购房入住，后来，小区物业公司多次更换或更名，但始终由开发商京都房地产公司控制。据工商备案信息，涿州东京都物业服务有限公司成立于2016年，多层股权穿透后可知，该公司的实控人仍是贾瑞泽。

　　2023年8月水灾过后，业主们多次拜访涿州市住建局、码头镇镇政府、涿州市高新技术产业开发区管委会，却发现事情无法推进。

　　据南方周末记者了解，东京都高尔夫花园地块不属于码头镇管辖。该地块原是镇上的集体土地，但2003年被征收为国有土地，高新区再招标出让给企业，建了球场和小区，因此，小区的各项事务，如灾情补偿，均由高新区代管。

　　2023年夏天的洪水冲倒了小区多段院墙，码头镇政府帮忙设置了铁皮围挡。（陈龙/图）

　　李牧云是2018年入住小区的业主，他曾经找到涿州市住建局物业科，要求给小区指定一个基层主管单位，对方表示，“没有这个权力，我们只负责制定政策或解释国家政策。”他再找高新区建设局，建设局却没有物业科，还是没人管。

　　根据2003年出台的《物业管理条例》，在区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下，业主有权按照筹备程序成立业主大会，选举业主委员会。也就是说，成立业委会，需要先找到基层主管单位。但李牧云们在为此四处奔走的过程中才得知，实际上，过去十几年，东京都小区的部分业主两次试图成立业主大会和业委会，都因找不到主管单位等种种原因而失败。曾经的人也因受挫而失去积极性。

　　1月26日，南方周末记者致电东京都物业公司姚姓经理，希望了解小区治安、业委会等问题，对方称不方便发表意见，“有事儿你咨询（京都房地产）公司吧”。

　　为解决管辖权，李牧云向保定市莲池区法院提起行政诉讼，但被拒绝受理。“法官说，一旦受理，他就要判决，但他也不知道管辖权应该归属哪个部门。”接着，李牧云和其他业主又联合签署了一份材料，交给涿州市相关部门。

　　在中科院从事计算机研究的李牧云研究了多部法律，参考了其他样本，起草了《业主大会章程》，并和筹备组的其他几名业主多次修改，最终制定了比较完善的版本。

　　杜宁静说，在此过程中，物业公司不断阻挠，“甚至威胁我们，谁要是参加业主大会的工作，或者参加会议，警察就抓你们”。按照《物业管理条例》，筹备组在小区公示《业主大会章程》15天。“结果我们贴出来的公示就被人揪掉了。物业威胁说，你们这个是违法的。”

　　业主们的多方奔走在2023年8月有了初步成果：由高新区建设局的一位副局长负责跟进东京都小区的灾后重建事务。正是在这一过程中，该副局长也发现了小区的治理困境。

　　李牧云回忆说，“这位副局长给市里打报告，主要提出了两个目标：给我们建立业委会，建议引入社区化管理。”但当时市里否决了后一条。对此，李牧云解释，全国各地的高新区，主要职能在于招商引资、发展经济，市政和民生的职能较薄弱。至于涿州高新区，情况也是如此。该开发区是1992年成立的省级开发区，后来陆续代管了多个科技和产业园区，范围不断扩大。

　　2023年10月，物业提出走绿色通道，临时动用公维金修补倒塌的围墙、道路、草地，并公布了应用范围和初步预算，遭到业主反对。但物业和一些业主却在群里吹风说，“这次洪灾，开发商损失很大。唇亡齿寒，如果开发商倒闭了、跑路了，这个高尔夫球场和草地就废了。要是变成荒地，咱们的别墅就变得跟农村房一样，这小区就没价值了。”

　　“大家不是反对使用公维金，但围墙和部分草坪、道路是高尔夫球场的设施，产权不属于小区，不应该用我们业主的钱。”金波说，而且许多监控、防盗电网等设施的故障维修，应由物业公司收取的物业费来承担，也不应占用公维金。为此，业主们产生了争论。

　　开发商与物业缺乏监督，也使成立业主大会和业委会显得越发迫切。李牧云向监管部门投诉，要求帮助业主尽快成立业委会，投票决定公维金的使用。

　　2023年12月，涿州市政府开了多方协调会，决定由高新区代管东京都小区，并帮助业主成立业委会。杜宁静说，协调会“有市政府、高新区、开发商、码头镇等部门参加，但没有叫业主。刚开始各级政府推来推去，最后高新区没办法了，才承接下这件事儿”，具体事宜仍由前述高新区建设局副局长负责。

　　据南方周末记者了解，由于高新区建设局没有物业科，前述副局长的每一步工作都要向上级主管部门打报告，研究各种政策。自该副局长接手此事以来，工作受到了业主们的肯定。但由于缺政策、缺机构、缺人员轻砂是什么材料、缺经验，成立业委会一事依然推进缓慢。

　　此外，东京都小区成立业委会还面临一个棘手的障碍。2016年，开发商在高尔夫球场东北角建了一个只有三栋32层高楼的“颐景华府”小区，共500多户。在预售时，楼盘很快被炒房客们一抢而空。

　　但在2019年6月，“颐景华府”验收交房后，由于当地楼市房价下跌，200多名业主迟迟不愿收房。数十名业主还以房屋存在建筑质量问题为由，先后起诉涿州市住建局、京都房地产公司，均败诉。交房四年半以来，“颐景华府”入住业主极少，几乎成为空巢小区。

　　此次推动成立业委会过程中，物业提出将三栋高层的500多户也算进来，高新区管委会也有这个意向，但遭到了别墅区业主们的坚决反对。

　　金波说，在住建局的公维金管理账户中，“北区、南区和三栋高楼的公维金都是分开管理的，说明从备案登记上，三个区域也不属于同一小区”。业主们觉得，把高层住宅划进来，是开发商和物业阻挠大家成立业委会的一个借口。即便未来成立了业主大会和业委会，迎接大家的，也将是业主之间无穷的矛盾纷争。

　　由于三栋高楼住宅大量空置，业主难以联系上，如果把三栋高楼划进来，连业委会选举都将无法推进。“这等于在我们一锅饭里掺了沙子。”

　　东京都小区的居民构成也对其成立业委会构成挑战。小区里很多业主要么长居北京，要么在海南生活，还有不少人旅居国外。熟悉小区情况的一位不具名人士就指出，将来召开业主大会，成立业委会，业主也很难到齐，届时具体采取什么选举办法，还需要进一步研究。

　　在海南，同样存在大量以东北人为主的“候鸟小区”。早在2012年，《海南特区报》就报道，“候鸟小区”几乎都没成立业委会，业主正常维权困难，海南全省“八成以上小区没有成立业委会”。2018年，海口网报道，该市海甸街道有186个物业小区，半数都是候鸟小区，但只有18个社区成立了业委会。

　　作为“候鸟小区”大省，2021年9月，海南省人大会议修订通过了《海南经济特区物业管理条例》，降低首次业主大会召开门槛，规定物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，就可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。

　　但对于东京都小区这样的卫星式“候鸟小区”，目前仍难看到从政策上解决问题的希望。东京都业主张骁认为，一些开发区普遍存在“重经济发展，轻民生服务”的情况，“城市化进程中，社区会向郊区扩张，行政管理却没有跟上来，或者受入住率规定的限制”。

　　当初买这套房时，金波计划在此养老。但现在看来，这一想法恐难实现。金波说，“因为物业和开发商的各种操作，业主之间的关系也变得复杂，这里成了一个不开心的地方。”而这次成立业委会，就是想改变现状，恢复小区昔日的宁静。